Цивилизация
Председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко в июне заявила, что в 2024 году более половины всех займов по семейной ипотеке пришлись на Москву, Санкт-Петербург и прилегающие области, тогда как свыше 40% заемщиков проживают в других регионах.
Матвиенко предложила ввести для получателей льготной ипотеки обязательную регистрацию в купленном жилье в течение 180 дней со дня покупки. А также в течение пяти лет после приобретения жилья по ипотеке установить обязанность не реже одного раза в год подтверждать регистрацию по адресу приобретенной недвижимости.
Матвиенко обратилась к премьер-министру Михаилу Мишустину с просьбой скорректировать механизм работы программы, чтобы исключить ее использование в инвестиционных целях. По мнению спикера Совфеда, господдержка должна оставаться адресной и помогать именно тем семьям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий в своем регионе.
«В Минфин России поступили предложения Валентины Матвиенко по усовершенствованию льготной ипотеки. Минфин согласен, что льготная ипотека в первую очередь должна помогать тем, кто в ней больше всего нуждается. Не секрет, что льготные программы зачастую стали использовать для покупки квартиры в инвестиционных целях. Наиболее часто такие квартиры покупают в других регионах. Поэтому необходимо выработать механизм, который ограничит возможность покупки недвижимости в инвестиционных целях, но при этом не будет ограничивать тех граждан, которые хотят купить квартиру, чтобы действительно переехать в другой регион. В случае, если данные предложения согласует правительство, будут внесены соответствующие изменения», — пояснили «Газете.Ru» в пресс-службе Минфина РФ.
Законопроект о запрете оформления ипотеки не по региону регистрации планируется внести в Госдуму до конца текущей сессии — в течение ближайшего месяца, заявил 9 июля газете «Известия» глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его словам, решение может вступить в силу уже в начале 2026 года.
Выдача семейной ипотеки только по месту регистрации поможет развивать регионы, заявил зампред комитета Госдумы по промышленности и торговле Александр Козловский в комментарии «Газете.Ru». По его словам, средства по госпрограмме должны оставаться в тех субъектах, где зарегистрированы семьи, иначе отток молодежи в крупные города продолжится.
«Я поддерживаю идею Валентины Ивановны Матвиенко. Сегодня никто не собирается искусственно запирать молодежь. Да и никогда никому не удавалось удержать тех, кто действительно хотел уехать. Люди всегда уезжали туда, где видят для себя больше возможностей — и это нормально. Но речь сейчас не об этом. Мы обсуждаем средства, которые государство направляет на поддержку семей, стимулирование рождаемости и, в конечном итоге, развитие регионов. Эти деньги — не просто соцподдержка, а инвестиции, прежде всего в строительную отрасль. И на сегодняшний день большая часть этих средств оседает в крупных и без того обеспеченных регионах, прежде всего в Москве.
В результате возникает перекос: богатые становятся богаче, а менее развитые регионы недополучают ресурсы, которые могли бы стимулировать их развитие»,
— сказал Козловский.
По данным ДОМ.РФ, за 2024 год 91% всех ипотечных кредитов оформлено на покупку жилья в регионе проживания — показатель устойчив последние пять лет. В то же время в другом регионе купили жилье только 9% всех заемщиков и 7% собираются переехать туда для постоянного проживания.
Какие будут последствия
Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», предположили, что во втором полугодии 2025 года возникнет повышенный спрос россиян на покупку квартир из-за ожиданий нового запрета.
В первую очередь новый запрет коснется регионов, в которые чаще всего переезжают россияне, включая Москву, допустили собеседники. Они подчеркнули, что запрет приведет к снижению мобильности россиян, и люди будут стремиться обойти его разными способами.
«Если это решение будет принято, то, скорее всего, мы увидим рост числа сделок во втором полугодии 2025 года. В 2026–2027 годы сначала мы увидим снижение выдач по программе семейной ипотеки, а затем произойдет некая стабилизация ситуации, потому что в Москве этих сделок станет меньше, но увеличатся действительно те сделки, которые проходят внутри регионов.
То есть я думаю, что инициатива ударит прежде всего действительно по сделкам в Москве, ближнем Подмосковье, по таким регионам, как Краснодарский край, Калининградская область, куда есть достаточно серьезный миграционный поток между регионами. Но зато увеличится число сделок в региональных центрах за счет локального спроса», — отметил в беседе с «Газетой.Ru» руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Объем сокращения сделок, по его словам, зависит и от других факторов, связанных со стоимостью недвижимости, с ситуацией на рынке труда, с замедлением экономики.
«Вот этот анонс, возможный анонс отмены, может привести к локальному увеличению спроса в конце 2025 года. Ну а ситуация 2026 года будет определяться в том числе и доходами населения», — сказал Попов.
Новый запрет будет препятствовать социальной мобильности граждан внутри страны, считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
«Инвестиционная составляющая программы и так сведена к минимуму из-за возможности купить в ее рамках всего одну квартиру. При этом не вижу ничего страшного в том, что семьи с детьми будут вкладывать средства в ликвидные активы на благо подрастающего поколения. Внедрение подобного механизма в первую очередь ущемит интересы населения, а не бизнеса», — отметил Гутнов в беседе с «Газетой.Ru».
По его словам, для строительной отрасли ситуация не будет настолько критичной, насколько для населения.
«Покупка жилья в Москве всегда была одной из главных целей приезжих, прежде всего недавних студентов. Аналогичная ситуация сложилась в Петербурге, Краснодаре, Екатеринбурге и других городах — там очень много молодых семей именно из числа внутренних мигрантов. Всем им нужно как-то закрепиться в большом городе, и без ипотеки зачастую это невозможно сделать. Также среди иногородних покупателей значительную долю составляют родители молодых людей, которые хорошо зарабатывают в своем регионе, сами уехать не могут, но хотят, чтобы их дети могли обосноваться в Москве или другом большом городе. Всем этим людям и семьям, обычно весьма влиятельным и не бедным, ломают планы», — согласился эксперт по фондовому рынку «Гарда Капитал» Кирилл Селезнев.
Он добавил, что семейная ипотека сегодня является основным механизмом покупки жилья в России.
«Рыночные ставки [в среднем 28%] заградительные, по ним ипотеку берут в основном для обмена квартиры или покупки жилья с доплатой», — подчеркнул эксперт.
Селезнев добавил, что люди найдут способ сделать или купить себе регистрацию, чтобы обойти формальный запрет.
«Прописка — не главное препятствие, но она может вызвать раздражение у широких масс людей. В других странах механизм регистрации, если и существовал когда-то, то уже отменен. Все программы господдержки типа семейной ипотеки всегда охватывают всех жителей страны, то есть легальных резидентов», — уточнил эксперт.
Вырастут ли цены
Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», уверены, что новый запрет не приведет к повышению цен на квартиры в России. По мнению собеседников, стоимость жилья как минимум останется на текущем уровне.
Попов считает, что полноценного снижения цен на квартиры в России из-за нового запрета скорее всего не произойдет, потому что есть еще такие факторы, как дорогое проектное финансирование и растущая строительная инфляция. По словам эксперта, цены хотя бы останутся на текущем уровне «и не будут, наверное, резко расти». Селезнев назвал маловероятным снижение цен на квартиры в России из-за нового запрета.
«В палитре всех факторов, влияющих на стоимость жилья, данное решение будет влиять именно на снижение: в случае принятия инициативы темп роста цен окажется ниже, чем в ситуации без его принятия. Это решение будет положительно влиять на повышение уровня доступности жилья, что предусмотрено национальными целями развития Российской Федерации на период до 2030 года»,
— добавил кандидат экономических наук, доцент Финансового университета при правительстве РФ Игорь Балынин.
По словам Селезнева, жилье становится менее доступным в России просто по факту роста цен.
«В этом уже Россия вполне похожа на другие страны. В ближайшие годы эта проблема может нарастать ввиду естественных причин: старение советского жилого фонда, смещение спроса на новое современное жилье, усиление миграции в крупные города. То есть мы будем иметь картину, как в других странах, переживших урбанизацию: в регионах жилья в избытке, но оно стоит пустое, зато в главных городах удобного жилья мало, за ним постоянная охота, и на нее нужно работать десятки лет, откладывая всю зарплату», — сказал эксперт.
Есть ли альтернатива запрету
Эксперты считают, что существует альтернатива новому запрету, и она очевидна, но очень сложна в реализации. Нужно создать условия жизни в провинции не сильно хуже, чем в Москве, Петербурге и других мегаполисах. Нужны крупные инвестиции в инфраструктуру: дороги, парки, дворы, сады, школы, больницы. Нужны рабочие места или программы квалификации для удаленной работы из своего региона.
«Уже сейчас есть люди, которые охотно уезжают в провинцию из больших городов, если имеют удаленную хорошо оплачиваемую работу. Просто потому, что там купить жилье дешевле. Если задаться целью, то можно сильно увеличить число таких людей. А они уже создают новые рабочие места для людей, которые не могут работать удаленно, прежде всего в сфере услуг. Так это работает в других странах, которые привлекают цифровых кочевников», — сказал Селезнев.
Эксперт отметил, что остановить отток населения в крупные города с помощью нового запрета не получится:
«Люди в России уезжают из деревень в большие города уже более 150 лет — вне зависимости от того, что делают с этим власти. Как мы помним, лимиты на въезд во времена СССР тоже этому не сильно мешали. Москва в итоге стала крупнейшим по населению городом Европы».
Преподаватель Института международных экономических связей Илья Мосягин вместо запрета предложил ужесточить проверки «целевого использования» семейной ипотеки и ввести более тщательный контроль за фактом проживания семьи в купленном жилье (например, через данные о реальной регистрации, соцуслугах, школах/садах) и санкции за сдачу в аренду/продажу квартиры в короткий срок.
«Также необходимо выделение квот на объем льготных кредитов по программе для Москвы, Петербурга и их областей. Должен быть приоритет для «первички» в регионе — акцент программы на новостройки в регионе прописки, возможно с дополнительными льготами там», — предложил Мосягин.